Jak vybrat ten správný dům? co zvážit při výběru?

„Sny se stávají skutečností a neplní se“ – často si vzpomínám na tato slova ze slavné písně, když přijde na koupi venkovského domu. Aby stavební a technické problémy objevené po koupi domu neotrávily radost z existence, je lepší je předem identifikovat.

Jak nekoupit prase v pytli?

Jako stavební odborník jsem často žádán o pomoc při koupi domu a jedna z prvních otázek zní: Jak dlouho bude trvat kontrola domu? Odpovídám, že maximálně dvě až tři hodiny. Pro většinu lidí je tato odpověď matoucí: jak můžete v tak krátké době posoudit kvalitu obytné budovy? Pak se ptají na přístrojové vyšetření, výkopy základů atp. Já odpovídám: všechny hlavní problémy s kvalitou stavby domu jsou identifikovány vizuálně bez přístrojového vyšetření. Pokud se při prohlídce objeví podezření na stavební závadu, raději dům nekupujte. Ale začněme pěkně popořadě.

Špatné i dobré

• „Dobré“ domy, připraven k nastěhování nebo pokračování ve výstavbě;
• Domy s nedostatky, odstranitelné bez vysokých nákladů;
• „Špatné“ domy, který nelze zakoupit z důvodu masivních neopravitelných vad (jednodušší je zbourat a postavit nový).

Stupeň připravenosti

• připraveno k nastěhování (možná s aktuálními kosmetickými úpravami) s životností delší než jeden rok;
• postavený na prodej, ve kterém ještě nežili;
• ty, které ve výstavbě.

Nebojte se kosmetických renovací, zejména proto, že je lepší vyzdobit si domov podle svého vkusu.

Postaveno na prodej

Čerstvé domy ohromují svou novostí a absencí stop cizího bydlení, ale jsou plné skrytých vad, neviditelných pod povrchovými nátěry a materiály. A opět se dům nevyhnutelně usadí, což prověří pevnost nových konstrukcí. Bohužel srážky velmi často způsobují praskliny ve zdech. Část jejich šířky otevření může být přijatelná. Takové trhliny jsou eliminovány při běžných opravách s výměnou dokončovacích nátěrů.

Samostatně o domech postavených na prodej. Zde musíte být velmi pozorní a opatrní, protože za krásnou výzdobou stěn, podlah a stropů může být ekonomické provedení, které skrývá mnoho skrytých vad – od nedostatečného vyztužení železobetonových monolitických konstrukcí až po prázdné spáry cihelného zdiva. To povede k neustálému praskání obvodových konstrukcí, které nelze skrýt opravou dokončovacích nátěrů.

Při koupi novostavby domu je potřeba se zeptat projektová a výkonná dokumentace. Pokud jej prodejce nemá, je lepší nákup okamžitě odmítnout. Zdá se, že stavebníci i prodejce v tomto případě ušetřili na všem, dokonce i na vypracování návrhu a provedení dokumentace skutečného stavu.

Nedokončený

Také u nedokončených domů musíte být extrémně opatrní. Takové domy lákají nízkou cenou, ale to vždy ukazuje na něco špatného na prodávaném domě. Opět požádejte prodejce o projektovou dokumentaci a dokumentaci skutečného provedení.

Nemůžete koupit takový nedokončený dům. Beton je hnědý a na pohled extrémně křehký. Pěnobetonové bloky se zhroutily působením vlhkosti

Pokud ho nemáte, ale opravdu si chcete koupit dům, proveďte stavebně-technickou zkoušku. Na základě jeho výsledků se budete moci rozumně rozhodnout. Je možné, že nedokončený dům bude nutné rozebrat z důvodu nemožnosti pokračovat ve výstavbě.

Tři pravidla kontroly

Domy
žádné vady
v zásadě
nemůže být! 1. První pravidlo: přistupovat k otázce koupě domu střízlivě a beze spěchu. Na realitním trhu je obrovská nabídka domů a je zde skutečný výběr.

2. Druhé pravidlo: Před prohlídkou si od prodejce vyžádejte projektovou dokumentaci a dokumentaci skutečného stavu (nejlépe v elektronické podobě) a před prohlídkou si ji prostudujte: seznamte se s dispozicemi, stěnovými a konstrukčními materiály, umístěním inženýrských sítí atd.

3. Třetí pravidlo: Ke kontrole si vezměte fotoaparát, baterku, metr, kovové pravítko, dalekohled, teploměr a kladívko. Kontroly provádějte pouze ve dne při přirozeném světle. Upozorněte prodejce, že chcete provést prohlídku všech bytových a technických prostor včetně podkroví a podzemí. S kvalitní konstrukcí by měl být běžný přístup do všech prostor. Zaměřte se na identifikaci závad a nedostatků, které bude nutné po kontrole posoudit a zvážit, abyste se mohli rozhodnout.

Začněte venku

Začněte s kontrolou z fasád (z ulice), suterénu a slepého prostoru budovy. Na základě stavu základny a vnějších stěn, které k ní přiléhají, lze vyvodit závěr o stavu základů jako celku. Neměli by mít:

• praskliny, praskliny
• stopy po namočení a poškození povrchové úpravy,
• stopy po velmi nedávných opravách (obvykle se místní opravy provádějí před prodejem, aby se zakryly vady).

Takové praskliny ve zdi a základně ukazují na špatný základ

Slepá oblast by neměla mít poruchy nebo velké trhliny; spojení mezi slepou oblastí a základem by mělo být izolováno od vnikání vody. Neměly by být žádné známky posunutí slepé oblasti od základny.

Pokud je základna dokončena kamenem nebo dlaždicemi, musíte se ujistit, že povrchová úprava má silnou přilnavost k základně. Poklepejte na základní obložení dřevěnou násadou kladiva na různých místech – zvuk by měl být matný a všude stejný. Zvuk „buben“ označuje mezery mezi kamenem a základnou, což je nepřijatelné.

Stopy vlhčení a destrukce naznačují špatnou hydroizolaci podzemních konstrukcí od zemin. Tato vada je téměř neopravitelná. Dobrá hydroizolace podzemních konstrukcí může být provedena pouze při stavebních a instalačních pracích, jakékoli opravné práce na hydroizolaci podzemních konstrukcí jsou velmi nákladné a neposkytují zaručený výsledek.

Trhliny v suterénu a obvodových stěnách o šířce otvoru větší než 0,5 mm svědčí o nedostatečné pevnosti a únosnosti základů a základových půd. Posilování základů není jednoduchá a nákladná práce.

Při prohlídce domu neváhejte klást prodejci otázky a analyzovat odpovědi – nemůžete si vzít slovo prodejce.

Vlevo: Pouhým okem je vidět, že beton základny se snadno drolí a bortí.
Vpravo: Trámy v rozích uhnily a spoje ztratily pevnost.

Pečlivě zkontrolujte všechny vnější stěny k identifikaci prasklin a netěsností ze střechy. Praskliny se obvykle objevují v blízkosti okenních a dveřních otvorů, kde střecha spočívá na stěnách, a v rozích stěn. Jejich šířka otvoru větší než 0,5 mm svědčí o nedostatečné pevnosti a nosnosti stěn.

Dům je na prodej. To je betonový překlad! Ano a napojení stěny na okno tomu odpovídá

Velký dům v lese byl zjevně koupen, aniž by se na něj díval kvůli dokončení. Mezipodlahový strop v domě praskl a propadl se kvůli nedostatečnému vyztužení (uprostřed podlahy byla instalována jedna síť výztuže):

Velký dům v lese byl koupen k dokončení, zjevně bez pohledu

Všechny vnitřní stěny a příčky ztratily oporu a také popraskaly.

Všechny vnitřní stěny a příčky ztratily oporu a také popraskaly

Kde potřebujete dalekohled?

Je nutné prohlédnout střechu z ulice. Pokud není bezpečný přístup, vzdálte se a prohlédněte si střechu dalekohledem.

• Brusle by měly být hladké a rovné.
• Střešní krytina nesmí mít zjevné vady (nabobtnání, deformace, průhyb atd.).
• Pečlivě prohlédněte střešní úžlabí a napojení na vyústění větracích šachet a komínů. Všechny sousední střešní prvky musí mít těsné těsnění na potrubní a šachtové konstrukce. Svody nesmí mít žádné poškození (průhyby, odpojené prvky).
• Zkontrolujte římsy. Pokud má dům teplou půdu, pak tam musí být ventilační prvky v okapu střechy (perforované podhledy, mezery mezi ozdobnými lištami, mezera na konci střechy s moskytiérou).

Prohlídka dřevěného domu s rámem z kulatiny nebo dřeva

Vizuálně posuďte kvalitu dřeva: neměly by vykazovat žádné známky hniloby, padlých suků nebo hlubokých prasklin. Pečlivě prohlédněte spodní polena přiléhající k základně – nejprve hnijí.

Posuďte stav intervenčních drážek, který musí být pevně utěsněn nebo utěsněn tmelem. Pokud jsou viditelné mezery, vložte do nich kovové pravítko, abyste určili hloubku. Pokud je mezera hluboká, bude obtížné utěsnit vnější stěny.

Tento krásný dřevěný dům z modřínových povozů měl vážnou nevýhodu – netěsné rohové spoje. V zimě bude v domě zima.

Dřevěný domeček z modřínového kočáru

Špatně byly provedeny i spoje mezi střešní parozábranou a stěnami a po stěnách stékal kondenzát.

Spoje mezi střešní parozábranou a stěnami jsou špatně provedeny

Dům byl zakoupen se slevou na rekonstrukci a noví obyvatelé byli spokojeni.

Rada: Pokud zaznamenáte známky hniloby (uvolněné dřevo, známky poškození houbami nebo hmyzem), odmítněte nákup.

Pojďme dovnitř

Okamžitě vyhodnoťte otevření předních dvířek – nemělo by docházet k zaseknutí, dvířka by se měla těsně a snadno zavírat.

Tento dřevěný dům byl prodán v kategorii „k dokončení“. Ve skutečnosti je třeba demontovat, protože trámy v rozích hnily a spoje ztratily pevnost

Spusťte kontrolu Doma je lepší mít sklep, pokud ho máte. Suterén by měl být suchý a vzduch by neměl být zatuchlý. Stěny a podlaha musí být suché a bez vodních skvrn.

Vlhký suterén, hydroizolace je jednoznačně nekvalitní

Konečné nátěry (zejména na spojích s podlahou) musí být čisté a jednotné. Jakékoli stopy netěsností nebo prasklin budou indikovat nedostatky v podzemních konstrukcích.

Jakékoli stopy netěsností nebo prasklin budou indikovat nedostatky v podzemních konstrukcích

Suterén musí mít přívodní a odtahové větrání pro zajištění příznivé teploty a vlhkosti vzduchu. Pokud sklep není, zeptejte se prodejce na dostupnost technického podzemí a přístup do něj. Pokud tam je, ale není tam žádný přístup, pak je to buď chyba stavitelů, nebo nedostatek touhy ze strany prodejce vás tam pustit.

Při prohlídce dřevěného domu se musí prohlédnout podzemí, aby se posoudil stav spodních klád (trámů) a podlahových trámů – ty hnijí jako první.

• Dávejte pozor na části stěn v blízkosti okenních otvorů a na stavu sklonů oken. Neměly by být žádné praskliny nebo známky vlhkosti. V důsledku špatného utěsnění montážních spár okenních bloků je často poškozena hydro- a tepelná izolace spojů okenních bloků se stěnami. Důsledkem je přechlazení svahů, kondenzace a neustálé stopy vlhčení a destrukce povlaků svahů.

• Zkontrolujte otevření všechna okna a dveře – mělo by být světlo a ticho.

• Pokud má dům mezipodlažní schodiště, projít přes něj několikrát. Výstup i sestup by měl být snadný a příjemný, madla by měla být pevná a netřesoucí se.

• Věnujte pozornost stavu všech dokončovacích nátěrů, zejména na keramické dlaždice. Stejnou dřevěnou násadou kladiva jej poklepejte obdobně jako fasádní obklady.

• A nakonec pečlivě zkontrolujte půdu nebo půdu, zda nevykazuje známky netěsnosti a hnilobou střešních konstrukcí.

Text a foto: A. Isakovsky, stavební expert.

• Jak vybrat správný nový venkovský dům
• Koupě panelového domu: co hledat
• Prohlídka domu před nákupem aneb Co vám prodejce neřekne
• Vzestupy a pády venkovského trhu s nemovitostmi: co čeká ty, kteří chtějí koupit nebo prodat „venkovský dům“
• Jak vybrat ten správný dům? Co vzít v úvahu při výběru?

Jak vybrat dům při koupi

Pokud jsou byty uspořádány víceméně stejně, pak je příběh s venkovskými domy příliš individuální. Jaký dům vybrat a jak? Řekneme vám, na co se zaměřit při nákupu soukromého domu a jaké odborníky na stavební trh v této věci radí.

• Vzdálenost do města a směr
• Náklady na dům
• Oblasti a rozložení
• Jaký je stav pozemku
• Je tam plyn
• Jakou technologií byl dům postaven?
• Interiér
• Plocha pozemku a zelené plochy
• Inženýrství a komunikace
• Obchodní a sociální infrastruktura
• Pět hlavních kritérií při výběru domu
• Které domy se rozhodně nevyplatí kupovat?
• Výsledky

Chytře zařízený venkovský dům je snem mnoha obyvatel města i venkova.

Vzdálenost do města a směr

Každá metropole má oblíbené příměstské destinace. Většina kupujících rodinných domů se snaží usadit blíže městskému bydlení. Například v Moskvě jsou populární tradiční dacha ležící na západ od hlavního města na dálnicích Rublevo-Uspenskoe, Novorizhskoe, Minskoe, Kievskoe a Kaluzhskoe.

V metropoli, jako je Moskva, se dopravní zácpy dostanou k motoristům do 5 km od moskevského okruhu. Dále je přetížení tras v každém směru individuální. Je důležité si uvědomit, že na každých 10 km jízdy připadá 10 minut jízdy (bez dopravních zácp a prací na silnici), takže v první řadě berte v úvahu dopravní dostupnost lokality.

Skutečnost dne
Necelá polovina všech světových miliardářů jsou občané Spojených států nebo Číny.
Další fakt

Náklady na dům

Cena venkovského domu, který prodává majitel nebo developer, není vše, co jde do rozpočtu na nákup. Řekněme, že máte 2 miliony rublů – a stojí za to zahrnout náklady na stěhování, opravy budov a terénní úpravy místa.

Zpravidla platí, že čím levnější objekt, tím více do něj budete muset investovat, abyste jej dali do pořádku. Nízké náklady na dům tedy s největší pravděpodobností znamenají vysoké náklady na opravy.

V Rusku existují různé hypoteční programy pro předměstské nemovitosti. Například hypotéku na soukromý dům lze získat od Sovcombank. Hypotéka se může stát pohodlným nástrojem pro pořízení nemovitosti a umožní vám nejen pořídit venkovský dům komfortně pro rodinný rozpočet, ale také jej zrekonstruovat a zařídit si uvnitř vše podle svých představ.

Oblasti a rozložení

V ideálním případě by měl být venkovský dům tak prostorný, aby se do něj vešli všichni členové rodiny a měl ještě jeden pokoj pro hosty.

Roli ale nehraje jen velikost místnosti, důležité je i uspořádání. Dvoupodlažní varianta není zcela vhodná pro rodinu se staršími lidmi. Ale i když jste mladí a zdraví, málokdo má rád vyjít do druhého patra a slézt několikrát denně. Kupující proto často preferují jednopatrové domy.

Spočítejte počet koupelen. Pokud je dům dvoupatrový a ložnice jsou umístěny v patře, pro vaše vlastní pohodlí je lepší, aby jedna z toalet byla ve druhém patře.

Mít balkon v domě není zásadní, ale terasa je výhodnější. V deštivém počasí nebo v letních vedrech se vám bude určitě hodit, když budete chtít posedět na čerstvém vzduchu.

V domě se bude hodit spíž nebo sklep, protože nemusíte každý den jezdit do města nakupovat potraviny a domácí produkty zabírají v lednici příliš místa.

Jaký je stav pozemku

Ideální varianta, když se dům nachází na pozemku. Můžete se tam zaregistrovat, nemusíte se starat o odklízení sněhu na ulicích a pouliční osvětlení – tyto záležitosti spravuje místní správa.

Venkovské domy se často nacházejí na zemědělských pozemcích, to znamená se statusem. Historicky není dům na takových pozemcích to nejdůležitější, veškerá pozornost je věnována zeleninové zahradě. Odtud občanská vybavenost na ulici a budovy ve většině případů vhodné pouze pro letní bydlení.

Nevýhody SNT: je obtížné se zaregistrovat v domech, veškerá komunikace musí být prováděna nezávisle. Velikost pozemků zřídka přesahuje 15 akrů a každý dům postavený v SNT je považován za venkovský dům, a proto stojí méně.

Navíc, pokud chcete provést nějaké změny, které se dotknou všech, musíte jednat se všemi členy SNT.

Likvidita takových oblastí je proto nízká a banky se je snaží nebrat jako zástavu.

Specialisté Sovcombank vám pomohou pochopit množství hypotečních programů a podmínky, za kterých jsou hypotéky vydávány, včetně těch, které jsou zajištěny pozemkem. Zanechte žádost o konzultaci a získejte odpovědi na své otázky od profesionálů.

Chcete získat hypotéku, ale hlavou se vám točí z různých podmínek, dokladů, úrokových sazeb? Sovcombank poskytuje půjčku za nejvýhodnějších podmínek. Hypoteční programy pomohou lidem s různými potřebami a finančními možnostmi koupit vysněný byt. Jednoduchý systém papírování a dostatek příležitostí přiblíží sen.

Je tam plyn

Otázka vytápění soukromého domu je jednou z nejzávažnějších. Potřebujete hodně palivového dřeva, ale je to drahé. Levnější a pohodlnější je vytápět dům plynem a vařit s ním. Proto je velmi důležité, aby obec, kde kupujete nemovitost, byla plynofikována.

Pokud si musíte na vlastní náklady přivést k domu potrubí od čáry nemovitosti, zkuste cenu snížit smlouváním s majitelem. Navzdory tomu, že program sociální plynofikace běží dnes, stále budete muset investovat do položení plynovodu podél pozemku, pořízení kotle, plynového sporáku atd., což slibuje nemalé výdaje.

Na elektřinu se samozřejmě můžete spolehnout, ale její spotřeba bude kolosální a ani v případě výpadku proudu jí generátory nezajistí dostatek.

Důležité jsou především dobré sousedské vztahy na venkově: když žijete mimo město, bez vzájemné pomoci se jen těžko obejdete

Jakou technologií byl dům postaven?

Stavební technologie ovlivňují vlastnosti domu a jeho cenu. Pokud potřebujete postavit rychle a relativně levně, vybereme rámový dům. Ale budete muset vynaložit peníze na jeho izolaci.

Cihlové domy budou stát mnohem více, ale vydrží déle. A cihla má dobré tepelně izolační vlastnosti a ve srovnání se dřevem se kazí pomaleji.