Prodej venkovského majetku s dluhy: jak to vnímáte?

Prodej pozemku s dluhy: co potřebují vědět kupující a prodávající?

Jak mohu prodat pozemek, který na mě byl v lednu 2021 přepsán jako dluh, pokud má dluh ve výši 3 36.000 rublů nahromaděný za poslední XNUMX roky a potenciální kupec nechce koupit pozemek s dluhy a předseda SNT tvrdí, že ten obchod je pozemek s dluhy neměl být schválen a já nemám právo ho prodat?

| Sergey, Moskva
2023-02-26
Kategorie: Nemovitosti
66 1

Odpovědi právníků (1)

• Lichačev Vasilij

Lichačev Vasilij právník,
Moskva Na místě: 1852 dní
Odpovědí: 7923 Hodnocení: 9.64

Podle článku 515 občanského zákoníku Ruské federace kupující nemovitosti v dobré víře, to znamená, že aniž by věděl nebo by neměl vědět o přítomnosti jakýchkoli závad na nemovitosti, získává při jejím nákupu všechna práva a povinnosti spojené s tohoto majetku, včetně povinnosti hradit dluhy s tímto majetkem spojené.

V této situaci, pokud jste při nákupu nevěděli o dluhu za pozemek v SNT, nejste odpovědní za dluh, ale kupující má také právo odmítnout transakci z důvodu nedostatku informací o dluhu. pro pozemek.

Kromě toho, pokud web nebyl používán a nebyly za něj zaplaceny poplatky, pak podle právních předpisů SNT má předseda nebo řídící organizace právo uvést web do pořádku a požadovat zaplacení dluhů kupujícímu.

Pokud se přece jen rozhodnete pozemek prodat, můžete se zkusit s kupujícím domluvit o rozdělení dluhu za pozemek mezi vás a vaši sestru. Můžete také kontaktovat SNT a dohodnout se na splacení dluhu při prodeji pozemku.

V každém případě je nutné při prodeji nemovitosti poskytnout úplné a spolehlivé informace o stavu nemovitosti a povinnostech s tím spojených.

#2171070 2023-02-26 09:53:19
Lichačev Vasilij právník,
Moskva Na místě: 1852 dní
Odpovědí: 7923 Hodnocení: 9.64

Chcete-li tento problém vyřešit, musíte mít následující dokumenty:

1. Smlouva o prodeji a koupi pozemku v SNT mezi sestrou a kupujícím.
2. Doklad potvrzující přeregistraci vlastnictví pozemku na jméno žadatele.
3. Charta SNT, která obsahuje pravidla a postup pro správu a užívání veřejně přístupných zařízení v SNT, včetně pravidel pro příspěvky na údržbu a správu SNT.
4. Dokumenty potvrzující dluh za příspěvky na stránku.

Existuje riziko, že prodej pozemku s dluhem se stane nemožným nebo akvizice takového pozemku může být zamítnuta, protože pravidla SNT mohou takové transakce zakázat. Před pokračováním v procesu prodeje možná budete muset na webu zařídit splacení dlužných poplatků. Proto se doporučuje obrátit se na právníka se specializací na nemovitosti, aby si ujasnil právní aspekty prodeje pozemku s dluhem.

#2273881 2023-02-26 09:53:19
Lichačev Vasilij právník,
Moskva Na místě: 1852 dní
Odpovědí: 7923 Hodnocení: 9.64

Zákon Ruské federace ze dne 7. února 1992 č. 2300-1 „O ochraně práv spotřebitelů“ (článek 18) a zákon Ruské federace ze dne 26. ledna 1996 č. 23-FZ „O nemovitostech“ ( články 18 a 19). Použitelné mohou být i normy Listiny SNT, které upravují vnitrozahradní vztahy a postup při využívání pozemků.

#2376378 2023-02-26 09:53:19
V provozu Zdarma
Horká linka
Konzultace ZDARMA! Volání!

Moskva, Moskevská oblast, Rusko

Poraďte se s právníkem online

Položte otázku hned teď a uvidí ji stovky profesionálů z celého Ruska. První odpověď obdržíte do 15 minut! Právní pomoc je poskytována zdarma a za úplatu.

Právní služby

• co dělat, když je pojištění odmítnuto;
• kam jít obnovit spravedlnost;
• jak podat stížnost na pojišťovnu atd.

Sbohem byt: nebezpečí koupě domu od majitelů s dluhy

Na sekundárním realitním trhu je poměrně dost „nebezpečných“ bytů, jejichž koupě může novému majiteli přinést problémy. Jde o objekty s nečistou právní historií, s nezletilými právy a zděděným bydlením. Do této kategorie patří i byty, jejichž prodejci nastřádali hodně dluhů. V podrobných kartách vám řekneme o rizicích transakcí s dlužníky a o tom, jak se pojistit proti případným potížím.

Prodejce s dluhy Co to znamená

Nejčastější dluhy prodejců bytů jsou za energie. Podíl nemovitostí s nesplacenými energiemi na realitním trhu je podle realitních kanceláří asi 1–3 %. Prodejce nemusí být schopen splatit dluhy za bydlení a komunální služby, ale při prodeji bytu je zbavení se tohoto dluhu jedinou šancí na dokončení transakce, takže může dokonce získat další úvěr, poznamenává Alexander Moskatov, generální ředitel makléřského oddělení Miel-Network of Real Estate Offices. „Jsou situace, kdy prodávající sám hledá možnost získat bankovní úvěr nebo půjčku od fyzických osob na úhradu bydlení a komunálních služeb a je si jistý, že je splatí z prostředků získaných za byt. Pokud je výše dluhu významná, zajištěním takového úvěru může být majetek prodávajícího: byt, auto, pozemek.“ Stává se, že majitel domu má další dluhy – například nesplacené bankovní úvěry po splatnosti a další úvěry. A následně může být na takového prodejce prohlášen konkurz.

Neplacené služby Co dělat, když prodávající nahromadil dluh za bydlení a komunální služby

Zpravidla se v takových případech prodávající a kupující dohodnou „onshore“. Řekněme, že náklady na byt jsou 10 milionů rublů a dluh na něm je 100 tisíc rublů. Při dokončení transakce vloží kupující do bezpečnostní schránky částku 9,9 milionu rublů. (10 milionů rublů mínus 100 tisíc rublů). Odborníci zvláště zdůrazňují, že aby se zabránilo klamání, je lepší, aby kupující zaplatil tento dluh sám a odečetl jej od kupní částky. „V takovém systému obvykle nehrozí žádné nebezpečí,“ říká Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka Metrium. — Budoucí majitel si ponechá částku, kterou pak po přepisu vlastnictví použije na úhradu dluhu. Pokud nedojde k zabavení bytu, pak se takové dohody uzavírají bez problémů. Při hypoteční transakci si kupující jednoduše odečte dluh ze zálohy.“

Potvrzení Jak zjistit, že kupující má dluhy za bydlení a komunální služby

Chcete-li zjistit přítomnost dluhů za služby, musíte požádat prodejce, aby poskytl potvrzení od správcovské společnosti o absenci dluhů za bydlení a komunální služby. Pokud dojde k zabavení bytu, projeví se to ve výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). Mimochodem, tento dokument zobrazuje nejen skutečnost zatčení, ale také informace o tom, kdo omezení uložil: soudní vykonavatelé, finanční úřad, banka atd.

poplachový hovor Proč jsou dluhy za veřejné služby nebezpečné?

Samy o sobě nejsou nebezpečné, pokud budete postupovat podle výše uvedeného schématu. „Dluh však musí být uzavřen před transakcí,“ poznamenává Denis Frolov, vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře BMS. — Formálně by dluhy za bydlení a komunální služby neměly být převedeny na nového vlastníka. Může ale nastat mnoho problémů se správcovskou společností a potíže s následným prodejem bytu.“ Problém se splácením samotného dluhu „utilit“ lze vyřešit. Ale velký dluh za bydlení a komunální služby by měl kupujícího upozornit a stát se pobídkou ke zjištění dalších informací. Je možné, že prodávající bytu má další nesplacené dluhy – a to už je důvodem k obavám.

Prodávající je v úpadku Jaká jsou rizika pro kupujícího?

Zde je pro kupujícího problém, že k úpadku majitele domu s velkými dluhy může dojít nikoli před, ale až po prodeji bytu jemu. Zákon přitom počítá s velkým časovým odstupem: pokud je na prodávajícího do tří let po dokončení transakce prohlášen konkurz, může být prohlášen za neplatný. „Kupující může být požádán, aby vrátil byt do konkurzní podstaty,“ vysvětluje Galina Hamburg, zástupkyně vedoucího oddělení majetkových a odpovědnostních vztahů národní právní služby Amulex. — Ale s vrácením finančních prostředků kupujícímu někdy nastanou neřešitelné problémy. Ve skutečnosti se kupující stává jedním z věřitelů prodávajícího v úpadku.“ Do konkurzního řízení nemusí spadat ani samotný prodávající, ale předchozí majitel bytu, a to může mít negativní dopad i na konečného kupujícího, dodává Světlana Krasnova, vedoucí právního servisu Inkom-Real Estate. . Pokud od předchozí transakce neuplynuly tři roky, bude v konkurzní podstatě uplatněn i přeprodávaný byt.

Sborník Může úpadce skrýt skutečnost, že došlo k transakci, před věřiteli a soudem?

Takový obchod se nemůže „ztratit“ ani po uplynutí času, poznamenává Galina Hamburg. Při podání návrhu na prohlášení konkursu na občana (z vlastního podnětu nebo z podnětu věřitele) musí dlužník poskytnout rozhodčímu soudu informace o všech obchodech, které s nemovitostmi za poslední tři roky provedl. Finanční manažer navíc požádá Rosreestr, takže utajit takovou transakci před soudem a dalšími věřiteli je téměř nemožné.

bezpečnostní opatření Jak zabránit vyvlastnění vašeho bytu

Proti takové situaci se nelze 100% pojistit, ale riziko jejího vzniku lze snížit, míní odborníci. Zde je lepší nezanedbávat pomoc profesionálních právníků nebo realitních kanceláří, kteří budou schopni posoudit vyhlídky transakce a získat potřebné informace. Při sebemenším podezření (a mohou být způsobeny například těmi velmi velkými dluhy na platbách za bydlení a komunální služby) je potřeba si o prodávajícím zjistit co nejvíce, radí Světlana Krasnová. Například o tom, zda má finanční závazky vůči třetím osobám (nesplacené půjčky, půjčky, jiné dluhy). Do textu kupní smlouvy je důležité zakomponovat doložku o zárukách prodávajícího, že nemá nesplněné finanční závazky, které by mohly být důvodem k prohlášení jeho úpadku. Musíte také zkontrolovat přítomnost exekučního řízení zahájeného proti prodávajícímu, přítomnost soudních případů s cílem vybrat peníze od prodávajícího, požádat o informace od úřadu pro úvěrovou historii, zkontrolovat prodejce, zda proti němu nebyly zahájeny konkurzní řízení, ujistěte se, že že jeho majetek není zatčen nebo uložen zákaz. Musíte také zjistit historii transakcí s tímto bytem: pokud změnil majitele relativně nedávno, měl by být také prověřen předchozí majitel bytu. „Další záložní možností je pojištění titulu, kdy je byt pojištěn pro případ, že by došlo k ukončení transakce bez zavinění kupujícího. V tomto případě však budete muset jít k soudu a prokázat, že máte pravdu,“ poznamenává Maria Litinetskaya.

Důvody Proč může být dohoda neplatná

Transakce na prodej bytu může být prohlášena za neplatnou, pokud se prokáže, že ji prodávající v úpadku provedl přednostně před jedním z věřitelů. Pokud má například prodávající několik věřitelů, ale on prodá svůj majetek jednomu z nich, čímž všechny ostatní zbaví práva na odškodnění nebo poruší příkaz k uspokojení pohledávek, uvedla Svetlana Krasnova z Inkom-Real Estate. Dalším důvodem je poškození vlastnických práv věřitelů. Jedná se o transakce prodeje nemovitosti za jasně sníženou cenu, darování nebo fiktivní prodej (např. když prodávající po transakci nadále užívá byt). „Další podmínkou pro uznání transakce za neplatnou je, že kupující si byl v době transakce vědom nezákonného účelu prodávajícího,“ vysvětlil právník. „To se předpokládá, pokud byla například sporná transakce uzavřena mezi zainteresovanými stranami – příbuznými, přidruženými společnostmi.“

Práva kupujícího Dokáže dokázat, že má pravdu?

I když prodávající zkrachuje, může být dohoda o prodeji bytu ponechána v platnosti. „Věřitelé budou muset stále prokázat, že transakce poškodila jejich zájmy a že kupující věděl o platební neschopnosti prodávajícího. V praxi je to obtížné, zvláště pokud kupující jednal v dobré víře,“ vysvětlil Vladimír Starinský, vedoucí partner advokátní komory Starinsky, Korchago and Partners. Ale i když se kupujícímu podaří obhájit svá práva na byt, může koupě domu od majitele s dluhy vyústit v dlouhé právní tahanice. Proto je lepší se takovým transakcím vyhnout.