U mého pozemku bylo vybudováno městské otevřené parkoviště pro individuální bytovou výstavbu. co zahrada?

Od místní správy máme pronajatý pozemek na parkování. Na parkovišti byla postavena drobná budova, která byla zapsána jako majetek. Stalo se tak z důvodu přednostního práva na prodloužení nájmu. Budova stojí, jsou lidé, kteří si ji chtějí pronajmout na prodejnu. Může náš nájem vypovědět z důvodu porušení užívání pozemku, pokud pronajmeme naši budovu?

Alexey Popov
Konzultace: 57

V tomto případě by se mělo vycházet z typů povoleného využití (dále jen ARU) pozemku a stavby na něm postavené. S největší pravděpodobností VRI pozemku přesně odpovídá účelům jeho poskytnutí, tzn. ubytovat parkoviště, nestanoví-li nájemní smlouva a katastrální údaje jinak. Pokud se vám tedy podařilo zaregistrovat vlastnictví postavené budovy, měli byste předpokládat, že byla postavena se souhlasem správy a její VRI s největší pravděpodobností odpovídá účelu pozemku, pokud nebylo ve stavebním povolení uvedeno jinak. a nepromítl se po uvedení do provozu do jejího katastrálního pasu, tzn. určené pro obsluhu parkoviště (například pro administrativní a domácí účely, tedy pro ubytování administrativního a technického personálu, ostrahy, technických místností atd.).

Umístění maloobchodního zařízení do budovy tak bude v rozporu s jeho VRI, stejně jako s VRI pozemku určeného k umístění parkoviště, nikoli maloobchodních zařízení.

To však obecně nezakládá bezpodmínečné právo vypovědět nájemní smlouvu a odejmout pozemek poskytnutý do nájmu, pokud je pozemek nadále užíván k účelu, ke kterému je určen, tzn. pro umístění vozidel. Mezitím, protože budova, která není využívána v souladu s jeho VRI, zabírá část pozemku určeného k parkování, formálně dochází k porušení, protože tato část pozemku je využívána v rozporu s jeho VRI, který vytváří hrozba nároků ze strany dozorových orgánů a pronajímatele.

Soudní praxe v této otázce je však převážně nakloněna vlastníkům budov a potvrzuje, že užívání pozemku, a to i za účelem provozování stavby, samo o sobě nenasvědčuje tomu, že tento pozemek je využíván k jinému než určenému účelu. v souladu s jeho příslušností k té či oné kategorii pozemků a povoleným využitím (usnesení Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 20.02.2015. února 305 ve věci č. 14-AD5167-41, č. A20594-14/XNUMX).

Podle Čl. 287 Občanského zákoníku Ruské federace se zánik práv k pozemku, který patří nájemcům a jiným osobám, které nejsou jeho vlastníky, z důvodu nesprávného užívání pozemku těmito osobami, provádí z důvodů a způsobem stanovené pozemkovou legislativou.

Podle Čl. 46 zemského zákoníku Ruské federace je nájem pozemku ukončen z důvodů a způsobem stanoveným občanskými právními předpisy a může být také ukončen z podnětu pronajímatele z důvodů uvedených v odstavci 2. umění. 45 zákona o zemi Ruské federace, zejména při použití pozemku, který není pro zamýšlený účel, nesplnění povinnosti uvést půdu do stavu vhodného k použití pro zamýšlený účel.

Občanskoprávní předpisy rovněž stanoví obecné důvody pro předčasné ukončení nájemní smlouvy, zejména čl. 619 Občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že na žádost pronajímatele může být nájemní smlouva předčasně ukončena soudem v případech, kdy nájemce užívá nemovitost s podstatným porušením podmínek smlouvy nebo účelu. majetku nebo při opakovaném porušování výrazně znehodnocuje majetek a v dalších případech.

Zákon neobsahuje takový základ pro ukončení smlouvy o nájmu pozemku, jako je nakládání s majetkem umístěným na pronajatém místě, zejména jeho pronájmem. Jinak by to bylo v rozporu s čl. 209 občanského zákoníku Ruské federace, který definuje práva vlastníka svobodně vlastnit, užívat a nakládat se svým majetkem, pokud jeho pohyb není omezen zákonem.

Jinými slovy, máte právo budovu nejen pronajmout, ale i prodat jiné osobě. Odpovídající práva nájemce na něj přejdou způsobem uvedeným v odst. 1 a 3 čl. 552 občanského zákoníku Ruské federace, pokud to neodporuje podmínkám nájemní smlouvy.

Zároveň, aby se předešlo rizikům a odstranily se pochybnosti o legálnosti užívání stavby k požadovanému účelu (jako prodejna) a nutnosti provozovat stavbu pro širší účel a druhy využití spojené s obsluhou parkoviště , je přípustné dle uvážení vlastníka požadovat změny VRI budovy a jejího názvu, např. požadovat přidělení budovy k administrativnímu a obchodnímu účelu za účelem poskytování souvisejících služeb majitelům vozidel: prodej náhradních dílů a údržba, maloobchod s jiným zbožím, včetně potravin atd., v rámci limitů stanovených schválenými normami městského zónování příslušného území (článek 37 Kodexu územního plánování Ruské federace).